Может ли не собственник жилья быть управляющим ТСЖ и что содержит его должностная инструкция

Председатель ТСЖ – руководитель некоммерческого сообщества, организованного собственниками помещений. Его задача – управлять хозяйством дома и решать организационно-правовые и административные вопросы, возникающие в ходе ведения хозяйственной деятельности. Объединиться в жилищное товарищество, чтобы самостоятельно следить за состоянием дома и контролировать расходы – законное право владельцев квадратных метров. Но в настоящее время граждане не очень охотно идут на этот шаг. Главным образом это происходит из-за недостаточной информированности населения в вопросах, касающихся жилищно-коммунальной сферы. Поэтому сама процедура регистрации ТСЖ становится для жильцов непреодолимой преградой.

Суть создания ТСЖ

мужчина с листками и ручкой

Управлением многоквартирным домом (МКД) называется деятельность по обеспечению комфортных и безопасных условий для проживания и быта, поддержанию здания и инженерных коммуникаций в должном санитарно-техническом и гигиеническом состоянии иобеспечению коммунально-бытовых нужд жильцов.

Управлять МКД можно:

  1. Собственникам помещений самостоятельно без регистрации юридического лица (если общее число квартир не превышает 30).
  2. Объединившись в ТСЖ (товарищество собственников жилья),ЖСК (жилищно-строительный кооператив)или другой профильный потребительский кооператив.
  3. Заключив соглашение с управляющей компанией (УК).

Избрание конкретного варианта – долг владельцев жилплощади. За домовладельцев, не определившихся с выбором самостоятельно, решение примут органы муниципалитета. Жильцы могут в любое время сменить способ хозяйствования, проголосовав на общем собрании.

Нанять профессионалов из лицензированной управляющей организации – самый лёгкий способ обеспечить жизнеобеспечение дома. Но сотрудничество с УК не всегда является оптимальным решением проблемы. Собственники, чьим домом заведует ЖЭК, часто жалуются на завышение расценок, халатность и грубость сотрудников компании.

На практике управлять домом с помощью ТСЖ будет более выгодно для жильцов.

Многоэтажный дом Преимущества данного способа управления заключаются в следующем:

  • собственники недвижимости могут оказывать влияние на процесс управления;
  • быстрее разрешаются текущие проблемы, связанные с содержанием и ремонтом: установка спутниковой антенны или счётчиков, устранение последствий затопления подвала или крыши, переустановка оконных рам, которые могут промокнуть в межсезонье;
  • деньги, перечисляемые жильцами на содержание и ремонт, пойдут на нужды именно их дома;
  • возможность контролировать расход денежных средств и не допускать их нецелевое использование;
  • руководят товариществом люди, живущие в том доме, которым они управляют, поэтому они имеют личную заинтересованность в качественном обслуживании и своевременном решении проблем в собственном здании;
  • быстрее проходят работы, связанные с благоустройством домовой территории, никого не придётся долго уговаривать делать спортивные комплексы и детские площадки, ставить скамейки на территории жилой застройки;
  • отсутствуют риски, что УК обанкротиться.

ТСЖ является некоммерческим добровольным объединением, и перед ним не стоитзадача получить прибыль. Цель создания товарищества – добросовестное и ответственное управление домом и имуществом, входящим в состав общедомового.

Управлять с помощью товарищества можно:

  1. Отдельно стоящим МКД.
  2. Несколькими домами, имеющими общие границы и инфраструктуру.
  3. Располагающимися рядом коттеджами или дачами.

С 2008 года на территории Москвы действует Ассоциация ТСЖ, которая оказывает информационную поддержку в вопросах организации жилищно-хозяйственной деятельности и создания ТСЖ. Помимо этого, компания бесплатно проводит обучающие семинары с целью повышения грамотности руководителей и оказывает сопутствующие юридические услуги.

Особенности создания ТСЖ

Сроки и порядок регистрации, реорганизации и ликвидации некоммерческой организации устанавливаются положениями Жилищного и Гражданского Кодексов России.

Кроме того, в своей деятельности ТСЖ должно опираться на требования законодательных актов, регулирующих управление работой жилищно-коммунального хозяйства. Основа – это Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и Постановление правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

Чтобы организовать ТСЖ, жители МКД должны предпринять следующие действия:

  1. Создать группу. Она займётся информационным обеспечением и решением возникающих организационных вопросов. Провести собрание собственников в очной или заочной форме. На нём нужно решить вопрос: готовы ли жильцы вступить в ТСЖ и проголосовать. Если в бюллетене расписались более половины лиц, владеющих недвижимостью в доме,то решение о создании некоммерческого объединения будет считаться принятым.
  2. Утвердить состав правления и выбрать председателя ТСЖ, согласовать устав организации.
  3. Выбрать название организации. К наименованию юридического лица законодатель не предъявляет никаких требований. Существуют ТСЖ «Изумрудный», «Сталь», «Мечта».
  4. Зарегистрировать юридическое лицо в установленном законом порядке и открыть счёт для совершения безналичных банковских операций.

После проведения всех необходимых юридических действий ТСЖ имеет право начать функционировать в полном объёме.

К компетенции товарищества относятся: право заключать соглашения с поставщиками коммунальных ресурсов, совершать действия, необходимые для поддержания общедомового имущества в исправном состоянии, определять размер обязательных денежных взносов и взыскивать их.

Для выполнения комплекса мероприятий, направленных на обслуживание жилого фонда, ТСЖ вправе нанять стороннюю организацию по договору возмездного оказания услуг.

Одновременно с возникновением праву товарищества рождаются обязательства перед собственниками помещений.

мужчина

Обязанности созданного ТСЖ состоят в следующем:

  1. Разумно и добросовестно оказывать услуги, действуя в интересах кооператива.
  2. Выполнять условия договоров.
  3. Представлять отчёты о результатах выполненных работ.
  4. Поддерживать оборудование и инженерные коммуникации, отнесённые к общедомовойсобственности в технически исправном состоянии.

Управление ТСЖ осуществляется исполнительным органом, подотчётным общему собранию членов товарищества – правлением. Контролируют его деятельность путём создания независимых ревизионных комиссий.

Председатель ТСЖ

Главное лицов некоммерческом жилищном товариществе – председатель. Он занимается всеми организационными вопросами и осуществляет руководство деятельностью компании. Назначенный председатель ТСЖ обязательно должен обладать правом собственности на квартиру в управляемом доме, не собственник председателем стать не может.

Для того чтобы возглавить ТСЖ, кандидат должен соответствовать следующим параметрам: быть членом товарищества и войти в состав членов правления, которых выбирают жильцы путём голосования.

Кроме соблюдения этих условий, человеку, планирующему стать главой ТСЖ, важно обладать определённым набором индивидуальных личностных качеств, необходимых для успешного выполнения своих должностных обязанностей:

  • умениемруководить коллективом и организовывать рабочий процесс;
  • умением оперативно принимать решения;
  • умением разрешать конфликты и отстаивать свои интересы.

Долг председателя– знать основы законодательства в жилищно-коммунальной сфере, а также отслеживать всеактуальные изменения в нём.

Порядок выбора председателя, описание его обязанностей и прав, срок его полномочий прописываются в Уставе. Эти положения определяются собственниками самостоятельно исходя из конкретных нужд товарищества.

В зависимости от положений главного учредительного документа, назначаться председательможет двумя способами:

  1. Лицо, на которое будут возложены функции председателя, выбирается из граждан, входящих в состав правления.
  2. Путём голосования участников ТСЖ на общем собрании.

калькулятор, карандаш, рука

Следует иметь в виду, что при голосовании всех собственников жилья учёт голосов производится в зависимости от площади квартиры. Чем больше квадратных метров находится в собственности, тем большим количеством голосов обладает владелец имущества.

По общим правилам, если в Уставе не закреплено иное, правление и председателя выбирают на 2 года. По истечении данного срока происходит переизбрание должностных лиц.

Для назначения председателя требуется:

  • собрать собственников и вынести на голосование кандидатуру председателя;
  • подготовить приказ о назначении и заключить на его имя срочный трудовой договор или контракт, где в качестве нанимателя выступает ТСЖ;
  • не позднее трёх дней со дня голосования зарегистрировать председателя в качестве высшего должностного лица товарищества в Федеральной Налоговой Инспекции (ИФНС).

После окончания процедуры регистрации, председатель получает выписку из ЕГРЮЛ (единого государственного реестра юридических лиц) и вступает в должность.

Возглавлять и управлять ТСЖ такая же трудовая деятельность, как и все остальные. Организация бесперебойной поставки коммунальных ресурсов, своевременного проведения мероприятий по уборке и вывозу отходов, сбор денежных средств и решение текущих вопросов занимает достаточно много времени. Поэтому подразумевается, что человек, согласный выполнять эти обязанности,вправе получать соответствующее вознаграждение. Конкретный размер определяется и утверждается общим решением собственников. Позднее эта сумма вносится в общий бюджет товарищества.

Денежное вознаграждение, которое полагается председателю, подлежит включению в налогооблагаемую базу, как и любой другой доход физического лица. С него платится подоходный налог и перечисляются взносы во внебюджетные фонды.

Что входит в обязанности председателя ТСЖ

Председатель выполняет функции высшего должностного лица в ТСЖ. Он уполномочен представлять интересы членов товарищества в исполнительных, представительных и судебных органах власти.

В непосредственные обязанности председателя ТСЖ входит:

  1. Подписание финансовых документов.
  2. Составление финансового плана предприятия на текущий год.
  3. Контроль качества услуг, предоставляемых собственникам.
  4. Своевременная сдача отчётности в контролирующие государственные органы.
  5. Контролировать исполнение положений Устава.
  6. Контролировать выполнение жильцами своих обязанностей по ремонту и содержанию помещений.
  7. Контролировать состояние инженерно-коммуникационных систем и оборудования, относящегося к общедомовому имуществу.
  8. Принимать обращения и жалобы собственников помещений и разбираться с ними.
  9. Представлять обязательные отчёты.

калькулятор, счётчик, ручка, рука

Данный список не является исчерпывающим, Устав может предусматривать и другие обязанности для председателя ТСЖ в многоквартирных домах. Например, заходить в любое помещение, в котором произошла аварийная ситуация (прорыв канализации или водопровода, утечка газа), если она представляет угрозу имуществу других владельцев недвижимости.

Кроме обязанностей, председатель наделяется широкими полномочиями и правами, позволяющими оперативно решать вопросы, напрямую связанные с нуждами товарищества. К ним относятся:

  • единоличное принятие решения о заключении договоров с контрагентами;
  • право принимать решения о продаже или сдаче в аренду общего имущества;
  • право полностью или частично передать свои функции УК;
  • заниматься ведением бухгалтерии;
  • заниматься кадровыми вопросами,в том числе составлять и утверждать штатное расписание и размер заработной платы работников;
  • распределять обязанности между членами правления.

Характер деятельностипредседателя подразумевает материальнуюответственностьза проведённую работу.

Контролировать финансово-хозяйственную деятельность председателя жильцы могут, формируя ревизионные комитеты или комиссии. В их задачу может входить:сверка показаний счётчиков, надзор за целевым использованием средств фонда капитального ремонта, проверка правильности начислений платежей и т.д. Каждый акт проверки составляется на специальном бланке и заверяется подписями членов комиссии.

Кроме создания комитетов, ещё одним способом контролировать работу правления выступает обязанность председателя представлять обязательные отчёты о проделанной работе.

В них должно быть обеспечено раскрытие следующей информации:

  1. Список действующих членов правления,включаяфамилии и номера квартир должностных лиц, к которым соседи могут обратиться с жалобами, предложениями или вопросами.
  2. Данные о выполненных работах за отчётный период.
  3. О происшествиях и авариях (возгорания, обрыв коммуникационных сетей и т.п.). Перечисляются,какие именно имущественные убытки были нанесены управляемому имуществу,и действия, предпринятые для устранения последствий.
  4. Опоступлении и расходовании целевых средств.
  5. О проведённых проверках (плановых и внеплановых). Государственные органы, которые имеют право проверять ТСЖ – налоговая, прокуратура, жилищная и трудовая инспекции.

Кроме того, Уставом могут быть предусмотрены иные отчёты, отвечающие индивидуальным требованиям конкретного товарищества.

Освобождение от должности

мужчина, макет дома

Порядок освобождения председателя от занимаемой должности должен регулироваться положениями Устава.

Смена председателя происходит в следующих случаях:

  • если гражданин понимает, что не может надлежащим образом исполнять свои должностные обязанности в силу каких-либо причин, он подаёт заявление о снятии его с поста председателя;
  • при наличии веских оснований собственники могут обязать председателя покинуть свой пост, в таком случае срок полномочий главы организации должен закончиться досрочно;
  • по истечении срока трудового договора отзыв полномочий происходит автоматически.

На практике нередко встречаются случаи недобросовестного отношения председателя к своим должностным обязанностям. Пользуясь своим служебным положением, он принимает непорядочные решения, ущемляющие права остальных собственников помещений. Порядок действий в таком случае должен быть регламентирован Уставом ТСЖ. В частности, за должностные проступки должна быть предусмотрена система штрафов.

Причинами для увольнения председателя до того как срок его избрания должен истечь, могут быть:

  1. Систематическиенарушения положений, закреплённых в Уставе ТСЖ и законодательных актах РФ.
  2. Финансовые махинации.
  3. Причинение убытков вследствие принятия необоснованных решений.
  4. Предоставление ложных сведений о финансовом состоянии ТСЖ.
  5. Нанесение материального ущерба товариществу.

За мошеннические действия, такие, как хищение либо использование денежных средств не по назначению, к должностному лицу могут быть применены меры уголовного преследования (статья 160 УК РФ), а также выставлен иск в рамках гражданского судопроизводства. В каком судебном органе будет рассмотрено дело о взыскании материального ущерба с бывшего председателя, зависит от положений Устава.

Руководить ТСЖ – довольно сложная и ответственная задача. Не каждый обладает навыками, достаточными для грамотной организации работы и обеспечения жильцам комфортных условий проживания. Если среди собственников помещений нет такого человека, то целесообразно будет назначить управляющего. Должность управляющего ТСЖ не требуетобязательного наличия собственности в управляемом имуществе.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

2 × 3 =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: